加盟連鎖開店擴張成功第一步：選址（收藏、細看）
好的選址是門店成功的基礎，選址及布局成功將是連鎖體系未來贏得競爭優勢的重要內容。
一、選址體系規劃
選址原則
（1）以城市群為核心，便于輻射及服務終端
（2）一線城市、強二、強三線城市為主
一線城市：直轄市、省會城市及國家計劃單列市
強二線城市：人均GDP2萬元以上地級城市
強三線城市：人均GDP1.5萬元以上的縣級城市
（3）發展所考慮的應為具有一定人口基數的城市
商圈店為核心，獲取城市一定的品牌效應
拓展規模
二、店址評估模型介紹
店址評估體系是從城市群的選擇入手，依照城市、商圈、門店的層次進行逐級的階段性評價，之后選取合適的門店作為拓展的目標門店。因此，在店址評估中引入數學分析模型，以指導整個目標門店的評估工作。
具體推導過程如下：
初始設置：令目標門店為A，城市評估得分為B1，商圈評估得分為B2，門店評估得分為B3；商圈評估的權重為AB2，門店評估的權重為AB3
Step 1. 依據查詢及調研的數據，對《城市評估標準表》進行打分計算，得到城市評估得分B1。
Step2. 依據城市評估判斷準則，對城市進行取舍。如城市評估結果為不進入，則此城市調研終止；如城市評估結果為可以進入，則繼續完成商圈和門店評估。
Step3. 依次完成商圈、門店的評估，對《商圈評估標準表》和《門店評估標準表》進行打分計算，得到評估分數B2、B3。
Step4. 填寫《店址綜合評估表》，計算目標門店的得分A= a2*B2 + a3*B3。
案例：設經過對《城市評估表》、《商圈評估表》、《門店評估表》的打分，已知B1=70，B2=75，B3=80，且a2=0.6，a3=0.4，則A=0.6*75+0.4*80=77。
可以得出門店的評估結論為：積極進入。
三、城市評估
四、商圈評估
操作規范
商圈分析對新開門店的地址選擇具有非常重要的指導意義。商圈分析就是經營者對商圈構成的情況、特點、范圍以及影響商圈規模變化的因素進行實地調查和分析，為選擇門店地址、制定和調整經營方向與策略提供依據。
門店選址是影響門店發展的最直接因素，而商圈的基本環境、顧客狀況、競爭狀況，更是門店選址的首要因素。商圈的分析評估主要從以下三個方面進行：
商圈環境調研，商圈環境主要是指顧客對商圈的總體印象或是認識。主要包含的內容：商圈類型、商圈發展規劃、商圈建筑物狀況、商圈規模、商圈經營特色、商圈內知名品牌情況、商圈平均營業時間、商圈租金、商圈交通情況、商圈人流情況；
商圈內人口狀況調研，商圈人口狀況調研主要包含兩個內容：商圈日集客數量（可以依據《商圈人員流動抽樣調查表》預估）、主消費者年齡層（人流測算時可以有一個準確的判斷）。
商圈競爭環境調研，以食品為主營產品。通過消費者問卷調查，現階段食品銷售還是以便利店、專賣店為主流渠道，所以在商圈競爭環境調研中要特別注意便利店的影響。商圈競爭環境調研包含的主要內容有：便利店調研和競爭對手調研。競爭對手調研參照城市評估部分的競爭對手分析，填寫《競爭企業店面調查表》。
商圈評估標準，完成商圈環境調研、商圈人口狀況調研、商圈競爭環境調研之后，進入商圈評估流程。在《商圈評估標準表》中，依據前期調研填寫的《商圈調研資料表》的數據，對商圈評估標準表中的各個維度進行打分，之后進行權重調整，最后綜合得分，完成商圈評估的得分，對商圈選擇提供決策依據。
商圈評估表單及工具
商圈調研資料表
備注：
1． 城市規劃：定性描述規劃的級別、幾年規劃、規劃成哪種類型、規劃執行的開發商等。2． 商圈經營的主體行業：服裝鞋帽 、 電子行業、餐飲行業、零售百貨行業、電子行業、建材行業、農貿行業、家具行業、小商品批發零售行業等。
商圈人員流動調研表
備注
1、周一至周五為一個階段，周末為一個階段，保證每個階段都有抽樣數據。商品評估的時間內含有節假日的，節假日必須抽樣統計。
2、從每天的8：00-22：00，以表中規定的時間段為單位，每個單位內抽取20-30分鐘進行統計，最后核算為（）人/半小時或者（）車/半小時。
3、每個單位時間段內的（）人/半小時或者（）車/半小時，乘以4，然后在加總每個時間段的抽樣數據作為該商圈的日集客數量.
五、門店評估
門店評估操作規范
門店標準
1) 門店所在商圈：一線城市以次級商圈或核心商圈的邊緣區域為進入點；強二、強三線城市進入核心商圈，塑造強二強三線城市的品牌效應。
2) 交通方便：便于到達，以在公交站點或100米內有公交站點為優，且最好在200米范圍內便于停車，有停車設施。
3) 門店面積：門店面積以30-60平米店面為最優，可以有一定的調整。
4) 門店位置：店面選擇應臨主干道，最好在拐角的位置，位于兩條街道的交叉處。
5) 門店前停車位：有停車位最好，若無停車位也要保證在200米范圍內有停車設施。
6) 賣場的結構：只選擇樓層的第一層門店，無臺階為最優，如有臺階不能多于3層臺階。門店內無過多立柱、無死角。形狀以正方形為最佳，有5米以上的門面，門頭高度不低于3米且便于招牌的制作與布置。
7) 租金較合理，原則上租金應控制在預期營業額的10%以內。
門店調研
門店的外部環境主要體現在門店所在商圈的整體氛圍，門面易于辨識，門店易于到達，從而達到很好的集客效應，另外門店鄰鋪的經營業態也會對顧客數量產生一定的影響。臨鋪經營業態屬于互補性的業態，則會大大提高本門店的顧客數；如鄰鋪經營業態屬于競爭性業態，也會增大顧客的整體數量，從而提升門店的進店顧客數量。因此，門店外部環境包含的主要調研因素有：所屬商圈、人流量、門前人行道情況、距離公交站、200米內公交線路、鄰鋪經營業態等。
門店內部是發生交易的場所，因此一個良好的交易環境對增加顧客的滿意度與忠誠度有很大影響，門店內部結構調研的主要因素有：門店形狀、門面寬度、面積、門店層高、門店層數、門店可調整性、門店基礎設施、門店租賃條件等。
門店評估標準
在完成門店外部環境、門店內部結構的調研之后，進入門店評估流程。首先依據《門店內部情況調研表》、《門店外部環境調研表》的數據，對《門店綜合評估標準表》進行打分，完成對門店的評分，對門店選擇提供決策依據。
店址綜合評估
在完成了商圈和門店評估后，將所得分數填入到《店址綜合評估表》中，計算出店址綜合得分，并依據評估準則對店址作出評估結論。
門店租賃注意事項
1） 租賃的時限
2） 首付租金金額和支付日期
3） 租金的方式：
4） 租金交納方式：季度交納；月度交納
5） 押金金額及允許押金扣繳的細約
6） 定金金額及允許定金扣除的細約
7） 合同到期時的優先承租權
店鋪選址及店面評估表單
六、店址評估執行流程規范
店址評估作業要求
1. 所有表單、數據必須來自于實地調研，資料查閱獲得的必須表明出處，保證其準確客觀性。禁止弄虛作假，捏造數據
2. 調研工作完成之后，必須將表單、工具等交予拓展部，拓展部必須對該項目評估作出審核
3. 所有選址作業完成之后，資料必須上交事業拓展部存檔
店址評估執行規范流程
關于門店選址評估的分享到這里，希望能給咱們企業的選址工作帶來一定的參考借鑒意義。
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